Kondotel, Salah satu Pilihan untuk Investasi yang Menggiurkan

Sekarang ini kita sudah tidak asing dengan bangunan bertingkat sebagai tempat tinggal, seperti apartemen atau rumah susun. Sebetulnya dari dulu juga sudah ada di Indonesia, namun tidak se-booming dalam beberapa tahun terakhir ini. Terutama di Jakarta…kebutuhan akan rumah susun dan apartemen yang berlokasi di pusat kota atau yang dekat dengan pusat aktifitas cukup tinggi. Meski budaya kita yang masih lebih suka untuk tinggal rumah, namun dengan alasan kepraktisan maka apartemen atau rumah susun adalah suatu pilihan yang banyak peminatnya.

Selain alasan kepraktisan atau lainnya sehubungan dengan apartemen sebagai tempat tinggal, apartemen juga bisa dijadikan passive-income dengan menyewakannya. Apalagi jika lokasi apartemen yang disewakan tersebut berada di lokasi yang cukup strategis dengan fasilitas yang cukup bagus, pastlah sangat menarik sebagai salah satu sumber pemasukan kocek kita. Investasi di apartemen adalah salah satu pilihan yang menarik. Apartemen yang baik ( lokasi, kualitas bangunan dan penyediaan fasilitas ) dapat memberikan rental income di kisaran 7%-9% pertahun. Bisa diambil contoh sebuah apartemen di wilayah Rasuna Said, Jakarta – untuk type studio (40 m2) yang hanya memiliki 1 kamar tidur, harga sewanya ada di kisaran Rp. 4-Rp.5 juta per bulan, dilengkapi dengan perabotan komplit (fully furnished). Dan biasanya pembayaran sewa adalah sekaligus untuk 1-2 tahun. Tentu bisa dihitung dengan harga unit tersebut kira-kira Rp.800 jutaan maka return yang didapat pemilik adalah 7,5% setahun. Kelihatannya menggiurkan ya…cuma kita mesti sedikit repot dengan urusan desain interior nya serta mencari penyewa (meski bisa minta bantuan broker dengan fee 5%)

Nah, bagi yang tidak ingin repot namun ingin mendapat return dari investasi di apartemen, ada pilihan lain, yaitu service apartemen atau kondotel. Pada dasarnya service apartment atau kondotel (kondominium hotel) adalah apartemen juga, tapi ada sedikit perbedaan dari sisi pengelolaannya. Kalau apartemen dibeli dan dimiliki kemudian bisa dihuni sendiri atau disewakan oleh sang pemilik, maka untuk kondotel ada konsep hotel dimana kondisinya harus sesuai dengan yang diterapkan pada level hotel yang setara. Seperti halnya hotel berbintang, kondotel juga merapkan’bintang’ untuk kelasnya. Ada kondotel berbintang 5, kondotel berbintang 4 atau juga kelas bintang yang lainnya.

Pada kondotel setelah unit dimiliki maka akan langsung dikelola oleh sebagai hotel. Biasanya pengelolaan kondotel dipegang oleh manajemen hotel internasional. Kondotel memang khusus untuk disewakan seperti hotel, sehigga sudah dilengkapi dengan saranan dan prasarana hotel berbintang. Karena di desain untuk long stay, maka pengelolaannya juga bernuansa lebih hommy. Plus nya dari kondotel selain sudah fully furnished, dilengkapi juga dengan dapur dan perkakasnya, Ketersediaan dapur ini yang membedakan kondotel dengan hotel biasa.

Selama masa pengelolaan, sang pemilik unit tidak bisa menghuni kondominiumnya. Tapi ada kesempatan atau hak bagi pemilik untuk bisa menikmati unitnya selama beberapa hari dalam setahun. Misalnya ada yang memberikan kesempatan 2-3 minggu dalam setahun dengan pengecualian Lebaran, Natal dan Tahun Baru hak tersebut tidak bisa dipergunakan, Atau ada juga yang memberlakukan dengan sistem poin, dimana poin untuk weekdays dan weekend berbeda, begitu juga utuk hari raya dan tahun baru. Contohnya begini: suatu kondotel memberikan poin kepada pemilik untuk memakai haknya menempati unitnya 25 poin pertahun dengan ketentuan weekdays = 1 poin per hari, weekend = 2 poin per hari, hari raya = 5 poin per hari dan New Year 5 poin per hari.

Perbedaan Kondotel dengan Apartemen

  • Membeli kondotel seperti membeli apartemen yang sudah fully furnished. Sementara kalau membeli apartemen yang didapat adalah unitnya saja, sedangkan nteriornya diusahakan sendiri oleh sang pemilik. Pada kondotel, pemilihan konsep interiornya ditentukan oleh manajemen hotel yang mengelolanya,
  • Apartemen dibeli untuk dihuni atau disewakan sendiri oleh pemilik. Untuk kondotel, begitu dibeli langsung dikelola oleh manajemen hotel sebagai sebuah hotel. Sehingga pemiliknya yang memang berniat untuk berinvestasi tidak perlu repot mengelola, namun bisa mendapat keuntungan rutin dari unitnya.

Perbedaan Kondotel dengan Hotel

  • Pada kondotel terdapat dapur, dimana fasilitas ini yang membedakan dengan hotel biasa. Kenapa begitu? Karena memang kondotel didesain untuk yang ingin tinggal tidak hanya sehari-dua hari, dimana konsep huniannya mirip apartemen.
  • Kondotel bisa dibeli unit per unit dimana hal ini tidak mungkin dilakukan untuk sebuah hotel yang harus dibeli dengan keseluruhan bangunan beserta fasilitasnya, Hal ini yang sangat membedakan antara kondotel dan hotel.

Kondotel mempunya masa kontrak pengelolaan selama masa waktu tertentu (10-20 tahun). Pemilik atau investor akan mendapatkan pembagian keuntungan atas investasi nya selama masa kontrak tersebut. Besarnya return on investment tergantung dari kinerja pengelolanya, Pembagian rental return diberikan merata ke semua unit,

Biasanya di awal masa kontrak diberikan pendapatan sewa yang dijamin (rental guaranteed) agar investor merasa nyaman. Sebuah kondotel di pusat kota Jakarta memberlakukan pendapatan sewa yang dijamin itu sebesar 11% dari nilai investasi selama 3 tahun pertama sesudah unit diserah terimakan kepada hotel untuk dioperasikan, yang dibayarkan per triwulan. Jaminan sewa ini perlu diberikan dengan subsidi pengembang karena biasanya tingkat hunian di tahun-tahun awal beroperasi masih dibawah 80%. Selewat masa itu, diprediksikan akan rata-rata sama atau bahkan lebih baik lagi karena market sudah terbentuk.

Ada lagi skema investasi lain yang ditawarkan oleh sebuah pengembang. Opsi pertama adalah rental guarantee 8% per tahun selama 5 tahun pertama dan opsi kedua adalah floating return, dimana imbal hasi sesuai tingkat okupansi unit miliknya, Dari penawaran tersebut ternyata lebih banyak yang memilih opsi kedua. Rata-rata dikarenakan para investor merasa yakin dengak lokasi kondotel yang sangat strategis.

Dengan return di kisaran 10%  per tahun dan tanpa perlu repot dalam pengelolaannya, tentunya investasi di Kondotel sangat menjanjikan. Belum lagi keuntungan dari kenaikan harga unitnya.

Pasar Kondotel terbentuk karena adanya demand, bahwa jika menginap di hotel dalam jangka panjang tentunya sangat mahal, sementara untuk menyewa apartemen mungkin tidak sampai setahun. Belum lagi jika seseoran menyewa apartemen tentunya harus juga harus memikirkan urusan sehari-hari, seperti membersihkan ruangan, mengganti sprei dan lain-lain, yang mana akan merepotkan bagi sang penyewa, Di kondotel, semua hal-hal tersebut sudah sepenuhnya di bereskan oleh manajemen hotelnya. Ya…kondotel merupakan respon atas adanya permintaan penyewa hotel yang ingin tinggal lebih lama.

Klik disini untuk info tentang Kondotel di Bandung

 

source: propertimedia.com